Aides 2026 pour changer vos fenêtres : rénovation énergétique
Rédigé par Samir Belhia
La surface habitable des combles dépend principalement de leur configuration et de la hauteur disponible sous la toiture. Les parties mansardées de moins de 1,80 m ne sont notamment pas comptabilisées.
Découvrez avec BS Entreprise, notre entreprise de rénovation à Reims, comment mesurer vos combles, calculer leur superficie et distinguer surface habitable et loi Carrez.
- Hauteur de 1,80 m
- Mesure des combles
- Surface habitable
- Loi Carrez
- Méthode de calcul
Table des matières
Qu’est-ce que la surface habitable d’un logement quelle surface minimum ?
La surface habitable des combles aménagés est une notion encadrée par le Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la superficie réellement utilisable par les occupants, après retrait des éléments qui ne peuvent pas être considérés comme des espaces de vie.
Sont notamment déduits ou exclus du calcul :
- les murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures
- les combles qui ne sont pas aménagés
- les caves, sous-sols, garages et remises
- les terrasses, balcons, loggias et vérandas
- les locaux communs et autres dépendances
- les zones dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre.
L’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation fixe des seuils minimaux de surface et de volume habitables à prendre en compte lors de la conception d’un logement.
Ces exigences varient selon le nombre d’occupants :
- jusqu’à 4 personnes : prévoir au minimum 14 m² et 33 m³ par occupant
- à partir de la 5e personne : ajouter 10 m² et 23 m³ pour chaque habitant supplémentaire.
La réglementation ne définit toutefois aucune superficie minimale pour chaque pièce prise individuellement. En pratique, une pièce d’environ 9 m² habitables est généralement retenue comme référence pour pouvoir être présentée comme une chambre.
Quelle hauteur sous plafond faut-il pour qu’une pièce soit considérée comme habitable ?
Pour être proposé à la location, un logement doit disposer d’au moins une pièce principale de 9 m² avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 mètres, ou présenter un volume habitable minimum de 20 m³.
En immobilier, la surface loi Carrez sert à mesurer la superficie privative d’un bien en copropriété. Mise en place par la loi du 18 décembre 1996, elle vise à encadrer précisément les surfaces annoncées lors d’une vente. Son calcul retient uniquement les parties du logement dont la hauteur sous plafond atteint au moins 1,80 mètre, après déduction de certains éléments comme les murs, cloisons, escaliers ou gaines.
Comment calculer la surface en loi Carrez ?
Pour déterminer la surface loi Carrez, il faut mesurer les planchers des espaces concernés puis retirer les éléments qui ne doivent pas être comptabilisés.
Sont notamment exclus du calcul :
- les murs et les cloisons
- les marches et les cages d’escalier
- les embrasures de portes et de fenêtres
- les gaines techniques
- les balcons et les terrasses
- certaines annexes, comme les caves et les garages.
Seules les zones disposant d’une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre sont retenues. Les lots indépendants de moins de 8 m² sont généralement exclus, sauf lorsqu’ils sont directement intégrés au logement.
À l’inverse, certains espaces clos et couverts peuvent entrer dans le métrage lorsqu’ils respectent les critères requis, notamment :
- certains sous-sols, hors caves et stationnements
- les greniers et combles, même s’ils ne sont pas aménagés
- les réserves et remises
- certaines vérandas.
Le calcul s’effectue pièce par pièce en prenant les dimensions intérieures. Une pièce mesurant 4 mètres sur 4 mètres représente ainsi 16 m². Une attention particulière doit être portée aux espaces mansardés, aux placards ou encore aux vérandas, dont le métrage peut être plus complexe. Pour éviter toute erreur, il peut être utile de confier cette mesure à un diagnostiqueur immobilier certifié.
Comment distinguer la surface habitable de la surface loi Carrez ?
La surface loi Carrez et la surface habitable ne comptabilisent pas exactement les mêmes espaces. La loi Carrez peut notamment intégrer les combles non aménagés, greniers, réserves, remises ou vérandas, à condition que ces zones soient closes, couvertes et présentent une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre.
Autre différence importante : le calcul de la superficie Carrez concerne uniquement certains biens soumis au régime de la copropriété. La surface habitable, également appelée surface « loi Boutin », s’applique quant à elle plus largement, notamment dans le cadre de la location d’un logement.
Comment calculer soi-même la surface de ses combles ?
Marquer les zones où la hauteur atteint 1,80 mètre
À l’aide d’un mètre et d’un crayon, partez du point le plus bas de vos combles et avancez vers le centre de la pièce. Dès que la hauteur sous plafond atteint 1,80 m, marquez cet emplacement. Ce repère permet de délimiter la partie pouvant être prise en compte dans la surface habitable.
Délimiter la surface sur chaque partie mansardée
Réalisez la même opération sur toute la longueur des murs en pente, puis sur les autres pans de toiture. Vous obtenez ainsi les contours de la zone dont la hauteur est supérieure ou égale à 1,80 m. Il ne reste ensuite qu’à identifier la forme obtenue pour en calculer la superficie.
Calculer la superficie obtenue
Pour une zone rectangulaire, multipliez simplement la longueur par la largeur. Si la forme des combles est plus complexe, divisez-la en plusieurs formes géométriques simples et additionnez leurs surfaces. Pour une partie en forme de trapèze, par exemple, le calcul tient compte des deux bases et de la hauteur.
Samir Belhia
Gérant de BS Entreprise. Entreprise de rénovation tous corps d’états dans la Marne (51).